Сегодняшние реалии таковы, что возрос спрос на покупку земельных участков и загородной недвижимости. Кто-то покупает недвижимость с целью вложения денег, кто-то для всесезонного проживания, ну а кому-то захотелось иметь свой собственный огород и выращивать на нем экологически чистую продукцию.
Стоимость земельных участков и домов соответственно выросла также. И поэтому, прежде чем покупать дорогостоящие объекты, рекомендовано проверять их юридическую чистоту и конечно же техническую сторону объектов: это соответствие фактических границ земельных участков сведениям ЕГРН, наличие (отсутствие) ограничений и обременений земельных участков.
Чтобы не выбросить деньги на ветер и не купить участок, на котором строить нельзя, важно учитывать юридические и технические обстоятельства одновременно.
Как проверить участок при покупке?
Существует рекомендованный порядок проверки земельных участков при покупке, который состоит всего из 5 пунктов.
Пункт 1. Проверьте границы покупаемого земельного участка на официальном сайте Росреестра (ресурс — публичная кадастровая карта). Для этого Вам потребуется знать только кадастровый номер объекта. Введите его в соответствующую строку и нажмите на поиск.
- Во-первых, границы земельного участка должны быть определены и отображаться на публичной кадастровой карте. Если имеется надпись, что границы земельного участка не установлены, то покупка такого земельного участка равна покупке «кота в мешке». Если границы земельного участка не установлены, то невозможно проверить наличие зон с особыми условиями использования территории, иными словами невозможно увидеть находится участок или нет в зонах, где строить нельзя. Итак, мы подходим ко второму пункту проверки.
- Во-вторых, земельный участок должен содержать в себе основные характеристики как площадь, вид разрешенного использования и категорию земель. Если Вы собираетесь строить жилой дом, то Вам подходят такие виды разрешенного использование как личное подсобное хозяйство (ЛПХ), индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), ведение садоводства (дачное хозяйство). Земельный участок для огородничества для строительства жилого дома не подходит.
- В-третьих, земельный участок не должен пересекать границы другого земельного участка. Если такое пересечение имеет место быть, то, как правило, такие дела заканчиваются судебным разбирательством и как следствие удорожание вкладываемых средств.
Другими словами, пересечение границ – это реестровая ошибка в определении координат участков. Исправление реестровых ошибок дело долгое, дорогое и порой весьма непредсказуемое. Поэтому лучше покупать участки без реестровых ошибок.
Это экспресс метод проверки земли, который определяет целесообразность всех оставшихся пунктов проверки.
Пункт 2. Проверка наличия (отсутствия) зон с особыми условиями использования территории.
Зоны с особыми условиями использования территории — это территории с особым правовым режимом и ограничениями, например, по эксплуатации участков или строительству на них. Такие территории нужны, чтобы обеспечить безопасность и благоприятные условия для жизнедеятельности человека, а также ограничить негативное воздействие на окружающую среду.
ЗОУИТЫ бывают разные, это участки охранных зон различных коммуникаций (ЛЭП, газопровод, водопровод и пр), и границы водоохранных зон.
Если в водоохраной зоне источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения можно строить с некоторыми ограничениями, то в охранной зоне ЛЭП высокого напряжения строить запрещено.
Итак, мы прошли первые два этапа проверки участка и не обнаружили видимых причин для беспокойства. Земельный участок стоит на кадастровом учете с границами и не входит в зону ЗОУИТ. Тогда приступаем к изучению градостроительного плана.
Закажите проверку участка у нас, и Вам не придется разбираться в тонкостях кадастрового учета.
Пункт 3. Градостроительный план. Ознакомление.
Градостроительный план земельного участка необходимо запросить у собственника. Только собственник имеет право на официальное получение такого документа.
Градостроительный план земельного участка – это мини выписка из правил землепользования и застройки (ПЗЗ), в которой отражается информация о существующих границах земельного участка, ограничениях его использования, параметрах разрешенного строительства и использования земельного участка, о месте нахождения будущего или имеющегося объекта, расстоянии от него до ближайших объектов, технических условиях подключения объекта к инженерным сетям.
Подготовкой и выдачей градостроительных планов занимаются отделы архитектуры и градостроительства органов местного самоуправления районов и городов.
Самой важной информацией в ГПЗУ является наличие информации о площади застройки.
Площадь застройки отображается на плане квадратной штриховкой.
Если на плане штриховка отсутствует, то соответственно и строить на таком земельном участке запрещено.
Пункт 4. Проверяем чистоту документов.
Теперь, когда есть ясность в том, что на участке разрешено строительство, самое время приступить к проверке юридической чистоты правоустанавливающих документов.
Изучите «историю» приобретаемой недвижимости. Другими словами, кто, когда и на каком основании владел этим земельным участком.
Попросите предоставить полную выписку о земельном участке продавца.
Обезопасить граждан от мошеннических действий при проведении сделок с недвижимостью помогает сервис Росреестра по верификации выписок ЕГРН при помощи QR-кода.
При наведении камеры мобильного телефона на QR-код, расположенный на выписке из ЕГРН, система сама перенаправит в соответствующий раздел на официальном сайте Росреестра.
Заказать выписку из ЕГРН можно самостоятельно на официальном сайте Росреестра или в МФЦ.
Обращайте внимание на существующие аресты и запрещения сделок с недвижимым имуществом.
Пункт 5. Последний, завершающий этап проверки земельного участка – это определение границ на местности.
Закажите выноску границ у геодезистов, которым вы доверяете.
Профессиональные геодезисты установят точки участка, сведения о которых содержаться в ЕГРН.
Данная статья носит ознакомительный характер, поэтому для положительного решения вопроса рекомендуем Вам обратиться к специалисту.
Позвоните нам по телефону 8-495-729-34-26 и мы Вас с удовольствием проконсультируем.