Разрешение на строительство коммерческих объектов

Процедура получения разрешения на строительство (РНС) в 2026 году претерпела значительные изменения. Разбираем полный цикл — от инженерных изысканий до финального утверждения в Минжилполитике.

Перед проектированием здания  необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и определится с площадью застройки.

Градостроительный план содержит не только информацию о пятне застройки, но и предоставляет информацию о том, с какими службами и организациями необходимо согласовывать разрешение на строительство.

Итак, вы получили ГПЗУ, знаете ЧТО хотите построить и где, теперь переходим к основным шагам и этапам, которые приведут к получению разрешения на строительство.

Этап 1. Инженерные изыскания: фундамент будущего проекта

Любое строительство начинается не с чертежей, а с исследования земли. Инженерные изыскания — это обязательный этап, результаты которого ложатся в основу всех проектных решений.

Что входит в состав изысканий:

• Геодезические работы — топографическая съемка участка, привязка к местности, определение рельефа.
• Геологические исследования — изучение грунтов, уровня грунтовых вод, несущей способности основания.
• Экологические изыскания — оценка воздействия будущего объекта на окружающую среду.
• Гидрометеорология — если объект находится в зоне возможного подтопления или рядом с водными объектами.

Важно 2026 года: результаты инженерных изысканий подлежат государственной экспертизе одновременно с проектной документацией, за исключением случаев, указанных в ч. 2.2 ст. 49 Градостроительного кодекса. Выполнять изыскания могут только организации (или ИП), являющиеся членами СРО в области инженерных изысканий.

Типичная ошибка:

Экономия на изысканиях и использование устаревших данных приводит к тому, что экспертиза возвращает проект на доработку. Сроки сдвигаются на месяцы.

Примерные сроки – 2-4 месяца

Этап 2. Согласование с аэропортами (если объект попадает в приаэродромную территорию)

Когда это необходимо:

• Если расстояние от участка до ближайшего аэродрома менее 30 км (в отдельных случаях — больше, зависит от класса аэропорта).
• Если проектируемое здание превышает определенные высотные параметры (даже для 2-этажного здания требуется проверка, если оно попадает в зону ограничения застройки).

Процедура:

Для согласования строительства в приаэродромных территориях госаэродромов необходимо получить:

1. Санитарно-эпидемиологическое заключение
2. Экспертное заключение о соответствии размещения объекта
3. Протокол(-ы) лабораторных испытаний (измерений) уровней шума

Без этого согласования проект не примут на экспертизу, а разрешение на строительство не выдадут…

 Примерные сроки: 6 месяцев

Этап 3. Подготовка проектной документации (и кого теперь можно нанимать)

Кто может выполнять проектные работы:

Только индивидуальные предприниматели или юридические лица, являющиеся членами СРО в области архитектурно-строительного проектирования.

Кто отвечает за качество:

Выполнение работ должно обеспечиваться специалистами по организации архитектурно-строительного проектирования — главными инженерами проекта (ГИП) и главными архитекторами проекта (ГАП). Они должны быть включены в национальный реестр специалистов и несут персональную ответственность за качество документации.

Требования к формату документации для Минстроя и экспертизы:

• Проектная документация, направляемая на государственную экспертизу, должна быть в электронной форме в формате XML (согласно Приказу Минстроя № 783/пр).
• Информационно-удостоверяющие листы (ИУЛ) с 1 марта 2026 года не заменяют электронную подпись. Документ должен быть подписан усиленными квалифицированными электронными подписями (УКЭП) всех ответственных лиц. Без этого проект не является электронным документом и не принимается на экспертизу.
• Рабочая документация может разрабатываться параллельно, экспертизе она не подлежит, и жестких требований к ее формату на федеральном уровне нет.

Состав проекта:

Проектная документация готовится в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 87 и включает разделы: пояснительная записка, ПЗУ, архитектурные решения, конструктивные решения, ИОС, ПОС, ООС, ПБ, доступность МГН, сметная документация (если строительство осуществляется за счет гос.бюджета).

Этап 4. Экспертиза проектной документации (и результатов изысканий)

Когда нужна:

Для всех объектов капитального строительства, за исключением случаев, перечисленных в ч. 2, 3, 3.1 ст. 49 ГрК РФ (объекты менее 1500 кв.м., вспомогательные постройки, отдельные объекты ИЖС, гаражи,  и т.д.).

Куда обращаться для экспертизы:

В региональные органы государственной экспертизы (например, ГАУ «Госэкспертиза» в субъекте РФ) или в негосударственные экспертные организации, аккредитованные в установленном порядке.

Сроки и стоимость:

• Срок проведения экспертизы — до 42 рабочих дней (для объектов, финансируемых из бюджета, или особо опасных объектов сроки могут регулироваться отдельно).
• Плата рассчитывается по методикам, утвержденным Правительством РФ, с применением коэффициента инфляции (на 2026 год установлен коэффициент, отражающий инфляционные процессы).

Результат:

Положительное заключение экспертизы — обязательное условие для получения разрешения на строительство.

Этап 5. Подача заявления на получение разрешения на строительство

Куда подавать:

В минжилполитики, услуга:  «Разрешение на строительство объектов капитального строительства»

Способы подачи в 2026 году:

В электронной форме через портал Услуги.мосрег.ру.

Перечень документов (ст. 51 ГрК РФ):

1. Заявление о выдаче разрешения на строительство.
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок (выписка из ЕГРН).
3. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
4. Проектная документация (в полном объеме, подписанная УКЭП, если подается электронно).
5. Положительное заключение экспертизы (если требуется).
6. Согласование с аэропортом (если применимо).
7. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (если требуется).

Что проверяет орган власти (10-12 рабочих дней):

• Соответствие разработанной проектной документации ранее выданному градостроительному плану участка
• Соответствие разрешенному использованию земельного участка
• Наличие всех необходимых согласований

1. Если земельный участок не имеет установленных границ
С 1 марта 2025 года действуют ограничения: распоряжаться участком без внесенных в ЕГРН границ нельзя, но для получения РНС это также может стать препятствием. Рекомендуется заранее уточнить границы.

2. Ошибки в проектной документации (по опыту экспертов)
Специалисты выделяют типовые ошибки проектировщиков, из-за которых приостанавливается выдача РНС :
• Несоответствие проектных решений ГПЗУ (не учтены красные линии, зоны с особыми условиями использования).
• Отсутствие обязательных разделов проекта.
• Неверно оформленные электронные подписи или использование ИУЛ вместо УКЭП.

3. Если объект находится в Московской области
В Подмосковье действуют региональные особенности, включая требования к подключению к инженерным сетям и особый порядок согласования для некоторых типов объектов.

Чтобы избежать отказов и затягивания сроков, рекомендуем:

1. Начинать с профессиональных инженерных изысканий.
2. Проверять, нуждается ли проект в согласовании с аэропортом.
3. Привлекать к работе проектировщиков с действующим допуском СРО и специалистами в национальном реестре.
4. Тщательно готовить электронные документы, соблюдая требования к форматам и подписям.

Соблюдение этого алгоритма гарантирует, что разрешение на строительство будет получено с первого раза, а ваш объект будет возведен на законных основаниях.

Компания КАДАСТР ПЛЮС поможет Вам получить весь перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство.

Стоимость зависит от типа объекта, площади и других факторов.

КАК ЗАКАЗАТЬ УСЛУГУ

Направить в адрес электронной почты info@kadplus.ru ГПЗУ и иные документы, которые имеются на сегодняшний день